Ремонт в ЖК «Донской Олимп»

Испорченный ремонт

Ремонт в ЖК «Донской Олимп» — ?это история про переделки со счастливым концом. На её примере я расскажу, почему трескаются стены, отваливается плитка, появляется плесень на балконе, и как этого избежать.

Вдобавок вы узнаете об удачном применении фасадных окон в квартире и получите рекомендации профессионала по экономичной шумоизоляции стен.

Немного статистики: на конец 2019 года мы получили более 60 обращений и закончили свыше 30 ремонтов за другими строителями.

Знакомство с объектом

ZhK «Donskoj Olimp»

«Донской Олимп» — это жилой комплекс из пяти монолитных зданий на юге столицы, вдохновлённый архитектурой Древней Греции. Строения выполнены в неоклассическом стиле с использованием светлых бело-бежевых и оливковых оттенков при отделке фасадов, а каждое из пяти зданий получило название в честь одного из древнегреческих богов. Мы вели работы в корпусе «Гера». Так именуют верховную богиню, сестру и супругу Зевса.

Площадь объекта — 75 м2. В его планировку входят: гостиная, совмещённая с прихожей, кухня, спальня с небольшим гардеробом, по два санузла и остеклённых балкона.

План по отделке: плитка в санузлах, прихожей, на кухне и балконах, инженерная доска на полу в остальных помещениях, обои на каждую стену, кроме санузлов, натяжные потолки.

Демонтаж = горы мусора

Наша экспертиза приговорила к демонтажу электрику, отопление, шумоизоляцию на полу и стены, которые уже дали трещину. Казалось бы, на вывоз этого «безобразия» потребуются караваны контейнеров.

Однако заказчица «помиловала» стены и организовала вынос мешков. Для оставшегося мусора нам хватило одного большого контейнера.

Это исключительный случай. Если вы думаете, что и ваш ремонт «влезет» в один контейнер, то ознакомьтесь с материалом про начало ремонта. В нём мы разобрали необходимое количество контейнеров для новостройки, вторички, старого фонда и обозначили стоимость вывоза мусора. В далеко не самых тяжёлых случаях она достигает 350 тысяч рублей.

Почему отваливается плитка?

Предыдущие «мастера» покрыли стены в санузлах цементно-песчаной штукатуркой (ЦПС). Это верное решение, так как она лучше переносит влагу, в сравнении с гипсовым раствором. Однако между стеной и ЦПС находился бетоноконтакт.

Это грубая ошибка. Бетоноконтакт предназначен для гипсовой штукатурки. Его использование с ЦПС приведёт к отслаиванию плитки от стены.

Переносная раздевалка

Как это исправить? ЦПС и бетоноконтакт удаляются полностью, после чего готовится новый контактный слой. Затем заново кладётся штукатурка.

Почему трескаются стены?

Наши предшественники построили стены из газобетонных блоков толщиной 75 мм. Однако лучше использовать более толстые блоки на 100мм. Это повысит надежность и звукоизоляционные характеристики.

Главной проблемой я считаю отсутствие демпферных швов в местах соприкосновения перегородок с монолитными стенами и потолком (выделены пунктиром). Подобные швы снижают нагрузку от несущих конструкций.

remont pod klyuch v ZhK «Donskoj Olimp»

Как это исправить? По-хорошему нужно сносить стены и строить их с соблюдением строительных технологий. Но заказчица отказалась от этой затеи.

Поэтому мы укрепили уже имеющиеся стены арматурой, профильной трубой и металлической сеткой. Надёжность тонких стен выросла, но нельзя гарантировать, что трещины не появятся снова.

В отдельном видеоролике мы показали наши методы возведения стен из газобетона, а также дали советы, как избежать трещин и устранить их при необходимости.

Как нельзя класть шумоизоляцию?

Полы на этом объекте предусматривают гидро и шумоизоляцию с помощью «Шуманет-100». Прежние «строители» пробили данный материал при монтаже электрики и отопления, а также нарушили требования по его установке.

Они не обеспечили заведение материала на стены выше уровня стяжки и нахлёст листов друг на друга. При таких ошибках полученная изоляция работать не будет.

Загадка: напишите нам в Direct свою версию того, почему управляющая компания ЖК «Донской Олимп» приняла такую работу.

Как это исправить? Нужно заново монтировать «Шуманет-100» с соблюдением требований производителя. Чтобы не «калечить» изоляцию, все коммуникации крепятся к металлической сетке, как на фотографии ниже. Это пример с другого объекта.

Электрика по полу

При этом мы заменили гофрированные трубы отопления на шланги с утеплением, чтобы тепло не передавалось чистовому покрытию пола.

В данном случае поверх стяжки лежит массивный паркет. Воздействие тепла приведёт к ссыханию дерева и появлению неравномерных швов. Особенно сильно паркет пострадает в области отопительных магистралей.

Как работает «Шуманет-100»? Он «отвязывает» стяжку от плиты перекрытия, затрудняя распространение ударного шума.

Такая система называется «плавающим» полом, поскольку стяжка жёстко не связана с прочими конструкциями и лежит на изолирующем материале под собственным весом.

При использовании такой изоляции слой стяжки не менее 60 мм обязательно армируется металлической сеткой. Это требование производителя.

«Шуманет-100» — не панацея

В вопросе шумоизоляции важно различать:

  • Ударный шум: топот ног, падение чего-либо на пол, сверление;

  • Воздушный (акустический) шум: голоса людей и музыка;

Не думайте, что тонкая прослойка «Шуманет-100» между плитой перекрытия и стяжкой позволит вам петь в караоке и танцевать с ночи до утра.

Данный материал снижает только ударный шум на 25 дБ. Это средний показатель. Для высокой степени изоляции производитель «Шуманет» Acoustic Group рекомендует:

  • 30–50 дБ для ударного шума
  • 11–21 дБ для воздушного шума

Бывают материалы, способные снижать акустический и ударный шум сразу. Например, «Шумостоп» С2 и К2 от той же Acoustic Group. Их комбинация устраняет 39 дБ ударного шума и ещё 8–10 дБ воздушного шума.

На самом деле вопрос шумоизоляции — это «тёмный лес», в котором даже мне не разобраться без помощи профессионала. Поэтому если вы хотите максимально эффективную шумоизоляцию, обязательно обратитесь к специалисту.

Шумоизоляция стен: как сделать тоньше и дешевле?

Настоящий профессионал шумоизоляционного дела Михаил zvukov_net посоветовал экономный «пирог» на стену толщиной 38–40 мм:

  • Полиэфирная подложка на 4 мм: Виброфлор, Акуфлор, Максфорте;
  • Панель с песком на 12 мм (18 мм если позволяют средства): Соноплат + ,Максфорте Экопанель, ЭкоКлауд (самый экономный вариант), Саундгард, Вольфбавария, ФонСтар;
  • ГКЛ.

И самое важное: лучше использовать силиконовый герметик, вместо акрилового. Со временем акрил рассыхается и теряет свои свойства.

Посмотрите видео о звукоизоляции музыкальной студии — часть 1/часть 2 — ?и убедитесь в компетенции Михаила.

Откуда плесень на балконе?

При утеплении балконов «специалисты» возвели каркас из металлического профиля. Между вертикальными направляющими расположились листы пенополистирола.

Использование пенополистирола — это неплохое решение. А вот металлический профиль станет бомбой замедленного действия. Зимой на нём образуется конденсат, приводящий к намоканию стены изнутри и образованию плесени.

remont v ZhK «Donskoj Olimp»

Как это исправить? По аналогии с «Шуманет-100»: полный демонтаж и утепление по уму.

Враги утепления

Окна в обоих балконах расположены слишком близко к потолку, из-за чего нельзя произвести полноценную теплоизоляцию: места под утеплитель попросту нет.

Поэтому оба балкона получили среднее утепление. Температура в них не упадёт ниже нуля, но и с квартирой не сравняется.

Интересная идея: чтобы нарушить миграцию тепла из помещения в более холодный балкон, здесь установлены фасадные окна. Такое решение даёт несколько преимуществ:

  • У них низкие теплопотери;

  • У них большая площадь остекления;

  • С их помощью образуется широкий проход.

На мой взгляд, фасадные окна в разы лучше, чем обычный узкий проход с небольшим окном.

Ознакомьтесь с дизайном такого решения и чистовой отделкой всего объекта в кратком видеообзоре от нашего мастера Филиппа.

Вечный спор

В этом материале вы узнаете, почему балконы и лоджии следует утеплять изнутри, а не снаружи.

Вот так неожиданность

Коллектор Far

Довольно необычно встретить на переделках итальянские коллектора FAR и более-менее аккуратную разводку. Поверьте моему опыту, это ещё не самый тяжёлый случай.

remont sanuzla v ZhK «Donskoj Olimp»

Мы добавили в сантехническую нишу фильтры и редуктора давления FAR, чтобы не нарушать итальянскую композицию. Это недешёвое, но качественное оборудование, которое продлит жизнь вашей сантехнике.

«Начинка» сантехнической ниши — это всё равно что внутренние органы для человека. Вы бы стали выбирать себе дешёвую печень или сердце?

Кроме того, мы перенесли в эту сантехническую нишу коллектор отопления, сэкономив средства и время на формировании и облицовке дополнительного люка.

Грязь и царапины не входят в стоимость ремонта

До нашего прибытия этот объект входил в 80% ремонтов, где строители не думают о сохранности чистовых материалов.

Защита двери

Чтобы сохранить нервы себе и заказчикам, мы тщательно защищаем чистовые материалы от внешних воздействий. Пример упакованной входной двери вы увидите выше.

Кто спас этот ремонт?

Мастера на обучении

В ЖК «Донской Олимп» мы привлекли четырёх специалистов, опыт которых позволил грамотно исправить все изъяны «покалеченного ремонта». На фото выше трое из них — Дмитрий, Фёдор и Филипп?-?собрались на семинаре немецкой компании Viega.

М. Ступин

А на этой фотографии запечатлён Максим Ступин — ?старший мастер на объекте и человек, влюблённый в плитку. Как говорит сам Максим: «Плиточка — это моё».

Красивый угол

Вот пример работы Максима с другого объекта, большинство задач по которому выполняли заказчик и его брат. Должен отметить, у них круто получилось. Настолько, что мы посвятили этому объекту мини-сериал.

Главное — ?найти общий язык

Иной раз «пострадавшие» заказчики настолько подозрительны, что мы отказываемся ступать на их переделки. Однако на этом объекте всё совсем иначе. Из-за просто эталонной заказчицы ремонт 75 м2 занял 9 месяцев.

Обратный пример: переделки 100 м2 на ул. Инициативная. Три заказчика не могли договориться между собой. В результате работы затянулись на 18 месяцев.

Мы назвали этот объект «лебедь, рак да щука». Подробнее о нём читайте в статье о сроках ремонта.

Шаг за шагом

Наш оптимизатор Александр Белоус проследил за всеми этапами ремонта этого объекта и осветил их в видео выше.

Расскажите другим

Поделитесь этим материалом в социальных сетях, если он был вам полезен. А также не забывайте следить за нами в Instagram и на YouTube, чтобы не пропускать полезные советы и современные решения в ремонте.

Владельцем исключительных прав на все фотографические изображения, размещенные на сайте, является Николаев А.А. ©.
Использование фотографических изображений, размещенных на сайте, другими лицами в целях извлечения прибыли или без такой цели запрещено.